الدليل الشامل للإفراز وإزالة الشيوع في دائرة الأراضي والمساحة 2026

تعتبر الملكية الشائعة أكثر القضايا العقارية تعقيداً في المملكة؛ حيث ينص القانون على أن كل شريك يملك في كل جزء من العقار بنسبة أسهمه، دون تعيين مكان محدد على الأرض. تنشأ المشاكل العملية عند رغبة أحد الشركاء في البناء، أو بيع حصته، أو زراعتها؛ حيث يشترط القانون موافقة باقي الشركاء، أو قد يتعنت أحدهم مانعاً استغلال كامل العقار، مما يجمد قيمة الأرض لسنوات طويلة. الحل القانوني الوحيد لإنهاء هذا النزاع هو **إفراز العقار** إلى قطع مستقلة.

الإفراز الرضائي هو الخيار الأسرع والأوفر تكلفة، ويشترط موافقة **100% من الشركاء المقيدين في سند التسجيل** دون أي معارضة. **خطوات الإفراز الرضائي:** 1. تكليف مساح مرخص لإعداد مخطط إفراز مقترح يراعي أحكام التنظيم والواجهات والشوارع. 2. توقيع جميع الشركاء على معاملة الإفراز والمخطط. 3. تصديق المعاملة من البلدية المختصة أو أمانة عمان للتأكد من مطابقة القطع للحدود الدنيا للتنظيم. 4. إيداع المعاملة لدى مديرية تسجيل الأراضي، ودفع الرسوم المقررة، وإصدار سندات تسجيل (كواشين) جديدة ومستقلة لكل شريك.

بموجب قانون الملكية العقارية الجديد رقم (13) لسنة 2019، تم نقل اختصاص دعاوى إزالة الشيوع من محاكم الصلح إلى **لجان إزالة الشيوع في دائرة الأراضي والمساحة**، برئاسة متصرف أو قاضٍ ومندوب مساحة، مما سرّع الإجراءات بشكل لافت. تقوم اللجنة باستدعاء الشركاء وتعيين خبير مساحي لفرز الأرض: * **القسمة العينية:** إذا كانت مساحة الأرض الإجمالية وحصص الشركاء تسمح بتقسيمها إلى قطع نظامية تحقق شروط التنظيم، تقوم اللجنة بإعداد مشروع القسمة وتوزيع القطع بالقرعة أو بالتراضي. * **البيع بالمزاد العلني:** إذا كانت الأرض صغيرة ولا تقبل القسمة بين الشركاء عيناً دون الإضرار بقيمتها، تقرر اللجنة بيع العقار بالمزاد العلني وتوزيع الثمن الناتج على الشركاء كل بنسبة حصته في السند.